Колеги, в цей спекотний день пропонуємо вам освіжити свої знання земельного права і ознайомитись зі статтею нашого постійного лектора Владислава Кисіля щодо зняття мораторію на продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення.
Приємного читання!
Починаючи з 2001 р. Земельний кодекс України встановлював заборону на будь-яке відчуження земельних ділянок с/г призначення і зміну цільового призначення земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного с/г виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну (міни).
31 березня 2020 р. Верховна Рада України прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення». На наступний день після прийняття Закону Верховною Радою України було зареєстровано близько 13 постанов про скасування Закону і вже 13 квітня 2020 р. парламент розглянув зазначені постанови та жодну з них не підтримав. У свою чергу, Закон був підписаний Президентом України та опублікований 30 квітня 2020 р.
Звертаємо Вашу увагу на те, що Закон набирає чинності 01 липня 2021 року. Нижче пропонуємо розглянути ключові зміни.
Набуття права власності
Основним положенням Закону є можливість відчуження/набуття права власності на земельні ділянки с/г призначення на підставі цивільно-правових угод. При цьому, при укладенні таких угод сторони мають дотримуватися наступних вимог:
- Набувач права власності на такі ділянки має відповідати переліку вимог (щодо загального розміру площі земель, яка є у власності такої особи, бути суб’єктом, який може набути таке право тощо). Порядок відповідності вимогам буде затверджений Кабінетом Міністрів України згодом.
- Розрахунки, пов’язані із сплатою ціни, провадяться в безготівковій формі. Окрім того, набувач права зобов’язаний надати документи, які підтверджують джерела походження коштів або інших активів, за рахунок яких набувається таке право.
- Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.
Порушення зазначених вимог є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.
Хто може бути суб’єктом права власності?
З 01 липня 2021 р.:
- громадяни України можуть набувати у власність до 100 га земель с/г призначення;
- держава та територіальні громади;
- банки, які набувають право власності лише в порядку звернення стягнення на земельну ділянку як на предмет застави. При цьому, такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.
З 01 січня 2024 р.:
- громадяни України та українські юридичні особи зможуть набувати у власність землі с/г призначення загальною площею до 10 000 га, при цьому,
- фізичні особи-учасники компаній вважаються власниками земельних ділянок таких компаній пропорційно до їх часток у відповідних статутних (складених) капіталах;
- вказаний поріг 10 000 га у будь-якому разі не може бути перевищений).
Іноземні особи не зможуть набувати ані права власності на земельні ділянки с/г призначення, ані частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім банків), які є власниками таких земельних ділянок.
Вказана заборона може бути скасована за умови та з дня схвалення такого рішення на референдумі.
Зазначене вище питання було спірним і все ж, із тексту Закону незрозуміло: а на якому референдумі має вирішуватися зазначене питання – місцевому чи всеукраїнському? Виникає також наступне питання: яким актом керуватися під час проведення референдуму (Закон України «Про Всеукраїнський референдум» № 5475-VI від 06.11.2012 визнано неконституційним, а Закон України «Про Всеукраїнський та місцевий референдум», у свою чергу, теж не є чинним)? Розв’язання колізій буде мати важливе значення для повномасштабної лібералізації ринку, якої наразі не відбулося.
Хто не зможе бути суб’єктом права власності ні за яких умов?
На вже згаданих обмеженнях законотворець не зупинився і встановив перелік суб’єктів, яким за будь-яких умов, у тому числі у разі схвалення на референдумі, заборонено набуття права на власності на земельні ділянки с/г призначення. До таких суб’єктів належать:
- юридичні особи, учасниками та кінцевими бенефіціарними власниками яких не є громадяни України, – на земельні ділянки, ближче 50 кілометрів від державного кордону України;
- юридичні особи, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом – Російської Федерації;
- особи, які належать або належали до терористичних організацій;
- юридичні особи, учасниками або кінцевими бенефіціарними власниками яких є іноземні держави;
- юридичні особи, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
- юридичні особи, кінцеві бенефіціарні власники яких зареєстровані в офшорних зонах;
- фізичні та юридичні особи, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції) відповідно до Закону України “Про санкції” у вигляді заборони на укладення правочинів з набуття у власність земельних ділянок, а також пов’язаними з ними особами;
- юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, включених Міжнародною групою з протидії відмиванню брудних грошей (FATF) до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Обмеження площі
До 01 січня 2024 року:
- загальна площа земельних ділянок с/г призначення у власності громадянина України не може перевищувати 100 гектарів. Обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до 01.07.2021 року.
- забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб «мораторних» земельних ділянок.
Після 01 січня 2024 року дозволено здійснювати купівлю-продаж земель юридичними особами, а розмір загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України або юридичної особи буде збільшено до 10 000 гектарів.
Зазначені обмеження не поширюються на банки.
Якщо громадянину України належить право власності на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді юридичної особи або лише на окремі акції, паї, то до загальної площі земель, власником яких він є, включаються також землі, які належать такій юридичній особі з урахуванням частки учасника у юридичній особі.
До 01 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Одразу виникає питання щодо встановлення ціни інших земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Крім того, забороняється продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності.
Забороняються відчуження земельних ділянок та зміна їх цільового призначення, розташованих на тимчасово окупованих територіях у Донецькій та Луганській областях, Автономної Республіки Крим та міста Севастополя, крім передачі їх у спадщину.
Припинення права власності
Одночасно з особливостями набуття права власності на земельні ділянки, Закон визначає, що якщо до особи переходить право власності на земельну ділянку, яка не може набуватися нею у власність, ця ділянка підлягає відчуженню її власником протягом року з моменту переходу такого права. Зазначена норма не є новою, проте у разі порушення цієї норми така ділянка підлягає конфіскації за рішенням суду.
Особливістю цієї норми є те, що конфіскована земельна ділянка підлягає продажу на земельних торгах, а ціна проданої земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
Пільги
Законотворець не забув і про «проблемні» ситуації із постійним користування, довірчим успадкованим володінням. Так, Закон надає право на викуп земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів:
- громадянам України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства,
- орендарям земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року,
У таких випадках право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.
Актуальний статус
04 травня 2020 р. до Конституційного Суду України надійшло конституційне подання 48 народних депутатів України щодо відповідності Конституції України окремих положень Закону. Як події розвиватимуться далі – покаже час.
Читайте також: Дайджест юриста #68: все, що ви могли пропустити за тиждень