15 липня 2020 р. набрали чинності усі положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі – «Закон»), які включають ряд нововведень для аграріїв та власників земельних ділянок. Нижче пропонуємо розглянути ключові зміни.

Пропонуємо вам до уваги статтю нашого постійного спікера Владислава Кисіля з цієї теми.

Приємного ознайомлення!

ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРІВ

Відтепер слід розмежовувати два механізми у сфері орендних відносин: (і) поновлення договору оренди та (іі) переважне право на укладення нового договору оренди землі орендарем, який належним чином виконував свої зобов’язання.

Питання автоматичного поновлення договору оренди тривалий час розглядалося судами різних інстанцій, проте однакової позиції сформовано так і не було. Відтепер Закон визначає можливість встановлення сторонами умови щодо поновлення договорів оренди, договорів про встановлення сервітуту, емфітевзису або суперфіцію. У разі, якщо сторони дійшли згоди щодо даної умови та передбачили її в договорі, він буде продовжений автоматично після настання відповідної дати закінчення строку дії договору.

Кожна із сторін може відмовитися від поновлення договору, подавши за місяць до закінчення строку дії договору заяву про виключення з Державного реєстру речових прав відомостей про поновлення договору. Таким чином, Закон закріпив принцип мовчазної згоди сторін для поновлення договорів оренди, сервітуту, емфітевзису та суперфіцію.

Просимо звернути увагу на те, що зазначені правила поширюються виключно на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом.

Окремо варто зауважити, що зазначена умова про поновлення договору не може бути встановлена в договорах щодо земельних ділянок комунальної та державної власності. Виключенням з цього правила є випадки, коли на такій ділянці розташована будівля або споруда, що перебуває у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

У разі відсутності умови про поновлення у договорі оренди, орендар, який належним чином виконував свої обов’язки за договором, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Орендар зобов’язаний повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом за один місяць до закінчення строку дії договору.

При цьому зазначимо, що договір оренди земельної ділянки комунальної або державної власності може бути укладений на новий строк лише на підставі рішення уповноваженого органу.

Окрім зазначеної умови про поновлення чи не поновлення договору, обов’язковими атрибутами відомостей про право оренди під час державної реєстрації відтепер буде також дата укладення договору та строк дії договору.

Нарешті вирішене спірне питання щодо дати закінчення договору оренди: дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. При цьому, право оренди все ж виникає з моменту державної реєстрації.

ВИМОГА НОТАРІАЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ ПРАВОЧИНІВ

Законом запроваджується інститут вимоги нотаріального посвідчення правочину. Власник земельної ділянки має право встановити вимогу нотаріального посвідчення договору, який стосується його власності.

Зазначена вимога може бути встановлена щодо наступних договорів: договорів про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови, договорів оренди землі.

Встановлення (скасування) вимоги підлягає нотаріальному посвідченню. За своєю природою вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку, тому підлягає також державній реєстрації. Звертаємо увагу, що встановлення такої вимоги є правом власника та відповідно може бути лише ним ініційовано.

Відповідно, якщо власник встановлює таку вимогу, будь-які зміни та доповнення до вказаних вище договорів, мають бути посвідчені нотаріусом. Зазначені зміни є позитивними для захисту прав власника земельної ділянки, проте можуть створити ряд труднощів для орендарів.

AGRO LAWYER

ІПОТЕКА = ОБТЯЖЕННЯ

Відтепер іпотека віднесена до обтяження речового права на нерухоме майно (п. 2 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Як наслідок, іпотека може реєструватися незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.

ЦІНА НЕРУХОМОГО МАЙНА ЧИ ПРАВ НА НЬОГО

Іншим нововведенням є включення до відомостей Державного реєстру прав відомостей про ціну (вартість) нерухомого майна та речових прав на нього чи про розмір плати за користування нерухомим майном за відповідними договорами.

У разі відсутності в документах, поданих для державної реєстрації прав зазначених відомостей, такі дані не вносяться до Державного реєстру прав, а державний реєстратор не має права вимагати додаткові документи.

Вказані відомості надаються лише на запит власника такого майна або уповноважених органів.

Обов’язок поновлювати таку інформацію у випадку її зміни відсутній.

При цьому, Закон визначає, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

ДІЇ ОРЕНДАРЯ У ВИПАДКУ СМЕРТІ ОРЕНДОДАВЦЯ

Якщо строк дії договору оренди землі, що не містить умови про його поновлення, закінчився у день або після смерті орендодавця, договір за заявою орендаря поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця на земельну ділянку.

Така заява подається орендарем протягом одного місяця з дня, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця.

ПРАВО ОРЕНДАРЯ НА ВРОЖАЙ

Закон встановлює нові гарантії орендарям невитребуваних (нерозподілених) земельних ділянок та землі колективної власності.

Договір оренди таких земель припиняється автоматично з моменту державної реєстрації права власності на такі земельні ділянки, проте орендар має право на збір врожаю. А новому власнику мають бути відшкодовані збитки за користування його земельною ділянкою.

НАСЛІДКИ СКАСУВАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ

У випадку ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки, суд зобов’язаний одночасно припинити таким рішенням усі речові права, обтяження, зареєстровані щодо земельної ділянки.

Рішенням суду про визнання нечинним рішення уповноваженого органу про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, має також бути визнане нечинним рішення про затвердження такої документації та припинення таких прав.

Читайте також: Просрочки регистрации налоговых накладных/расчетов корректировок из-за ненадлежащий работы ЕРНН

Pin It on Pinterest