Реалізація переважного права орендаря на поновлення строків договору оренди землі регулюється 3аконом України «Про оренду землі» (далі – Закон). Частина 1 статті 33 Закону передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. І саме це називається поновленням договору оренди землі.

Але щоб реалізувати своє право на поновлення договору, орендар має дотриматися сукупності кількох умов, а саме:

  • належним чином виконувати свої обов’язки за договором;
  • не пізніше ніж за 1 місяць до закінчення строку дії договору землі надіслати орендодавцю листа-повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк;
  • передати орендодавцеві проект додаткової угоди до основного договору оренди.

Усі документи слід надсилати у письмовому вигляді шляхом направлення іншій стороні листа з повідомленням про вручення і описом вкладення.

Алгоритм дій орендаря щодо реалізації права на поновлення договору оренди

Усі дії орендаря з реалізації його прав на поновлення договору оренди землі, передбачені частинами 2 та 3 статті 33 Закону, можна розділи на кілька етапів.

Етап 1

1. Збір письмових документів, які підтверджують статус належного орендаря:

  • договір оренди землі, оформлений згідно до умов Закону та належним чином зареєстрований, зі всіма додатками;
  • документальне підтвердження належного виконання обов’язків за договором, тобто використання землі за її призначенням та своєчасної сплати орендної платні у повному обсязі.

2. Аудит діючих договорів:

  • проведення аналізу договору щодо умов та процедури подовження оренди землі;
  • правильний розрахунок терміну закінчення дії договору.

На цьому етапі важливо порівняти норми Закону із умовами, указаними в договорі оренди землі, тому що в ряді випадків вони можуть відрізнятися. Слід пам’ятати, що умови договору мають перевагу перед нормами Закону.

3. Розробка і внесення відповідних змін до договору щодо процедури реалізації переважного права його поновлення:

  • деталізація обов’язків орендодавця;
  • підготовка переліку випадків, котрі можна кваліфікувати як недобросовісне виконання умов договору з боку орендодавця, та описання наслідків такої поведінки.

Етап 2

На цьому етапі важливо вірно розрахувати кінцевий термін для повідомлення орендодавця про бажання орендаря поновити договір оренди землі на новий строк.

  • Якщо в договорі вказано більше 30 днів, то повідомити треба не пізніше, ніж за строк, указаний у договорі (указано 90 днів – повідомити треба не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення договору).
  • Якщо в договорі вказано менше 30 днів, то повідомити треба не пізніше, ніж за строк, указаний у Законі (указано 15 днів – повідомити треба не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення договору, тому що це мінімальний строк, передбачений Законом).
  • Якщо в договорі не вказано нічого, то повідомити треба не пізніше, ніж за 1 місяць до закінчення договору.

Алгоритм дій орендодавця щодо поновлення договору оренди

Орендодавець у місячний строк з моменту надходження листа-повідомлення від орендаря повинен:

  • розглянути лист-повідомлення та проект додаткової угоди, надіслані орендарем;
  • перевірити отримані від орендаря документи на відповідність законодавчим нормам;
  • узгодити з орендарем істотні умови договору (за необхідності);
  • у випадку відсутності будь-яких заперечень укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Якщо орендодавець має заперечення щодо поновлення договору оренди землі він повинен направите орендарю листа-повідомлення з відповідним рішенням.

Особливості укладення додаткової угоди

Додаткова угода – це письмовий документ, в якому сторони домовляються про зміни до основного договору оренди землі, який поновлюється на новий строк, чи про відсутність таких змін.

З боку орендодавця додаткову угоди підписує:

  • власник земельної ділянки, яка знаходиться в його приватній власності;
  • уповноважений керівник органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, якщо земельна ділянка відноситься до фонду державної або комунальної власності (рішення органу місцевого самоврядування чи виконавчої влади про поновлення договору оренди не потрібне).

Важливо пам’ятати, що в разі відсутності згоди орендодавця із запропонованими орендарем умовами додаткової угоди, орендар втрачає переважне право на поновлення договору оренди землі. Тому при розробці такої угоди варто:

  1. вносити мінімальну кількість змін до основного договору оренди;
  2. указати конкурентний розмір орендної плати;
  3. передбачити максимально гнучкі умови для орендодавця щодо розрахунків та підстав для перегляду розміру орендної плати в бік збільшення.

Відмова в поновленні договору оренди

Орендодавець не має права відмовити в поновленні договору оренду, керуючись лише своїм бажання, тому що його відмова повинна бути мотивована:

  • невідповідністю проекту додаткової угоди, наданої орендарем, вимогам чинного законодавства України;
  • власним бажанням обробляти земельну ділянку, що йому належить;
  • бажанням укласти договір на інших більш вигідних для себе умовах (незгода з запропонованими орендарем умовами).

Зверніть увагу на те, що перелік підстав для відмови, регламентований частинами 4-5 статті 33 Закону, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає.

У випадку, коли свою відмову орендодавець обґрунтовує бажанням використовувати землю для власних потреб, він не має права здати її в оренду іншому орендарю. Якщо такий договір буде все ж таки укладений, то попередній орендар має право подати до суду позов про визнання переважного права на укладання договору оренди саме з ним.

У випадку, коли свою відмову орендодавець обґрунтовує незгодою з запропонованими орендарем умовами, у відповіді він повинен чітко вказати, з якими саме умовами він не погоджується. Якщо орендар запропонує більш вигідні умови або ж погодиться з умовами, запропонованими орендодавцем, договір оренди землі може бути поновлений на новий строк.

Особливості та умови автоматичного поновлення договору оренди

Частина 6 статті 33 Закону передбачає можливість поновлення договору оренди землі за так званою мовчазною згодою. Йдеться про пролонгацію договору у випадку, коли:

  • орендар продовжує користуватися ділянкою після закінчення строку договору оренди;
  • орендодавець протягом 1 місяця після спливу строку оренди, передбаченого в договорі, не надсилає орендарю листа-повідомлення із запереченнями щодо поновлення договору оренди.

Якщо ці обидві умови дотримані сторонами, тоді договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які в ньому були передбачені на момент підписання.

Незважаючи на те, що Закон не містить якихось додаткових умов щодо автоматичного поновлення договору оренди землі за мовчазною згодою, судова практика з цього питання не є однозначною.

  1. Цивільні суди в переважній більшості випадків схиляються до того, що завчасне повідомлення орендодавця про бажання поновити договір оренди на новий строк є обов’язковим для орендаря (постанови ВП ВС №503/212/17-ц від 21.11.2018р., №709/433/17 від 05.06.2019р., постанови КЦС №392/37/17 від 17.07.2019р., №693/1211/16-ц від 24.07.2019р.).
  2. Господарські суди, навпаки, не вважають таке звернення обов’язковим (постанови КГС №917/439/18 від 22.05.2019р., №910/21516/17 від 04.06.2019р., «палатна» постанова КГС №920/739/17 від 10.09.2018р.).
  3. Верховний Суд України дотримуєтесь позиції, викладеної у Постанові ВСУ по справі №6-2027цс15 від 13.04.2016р., згідно якої договір оренди землі на підставі, передбаченій частиною 6 статті 33 Закону, може бути поновлений лише за наявності сукупності таких юридичних фактів:
  • належне виконання обов’язків за договором з боку орендаря;
  • наявність повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі в установлені строки до закінчення дії договору;
  • наявність додаткової угоди, надісланої орендодавцю орендарем;
  • користування земельною ділянкою орендарем після спливу строку договору;
  • відсутність письмового повідомлення з боку орендодавця про відмову у поновленні договору оренди землі на новий строк.

Таким чином, щоб убезпечити себе на майбутнє, при автоматичній пролонгації договору орендарю рекомендується все ж таки своєчасно надіслати орендодавцеві листа-повідомлення про намір поновити договір на новий строк та додаткову угоду.

Якщо орендодавець у місячний строк не надав відповіді на листа-повідомлення і при цьому відмовляється підписати додаткову угоду, то орендар має право звернутись до суду з позовом щодо визнання договору оренди землі укладеним на новий строк.

Поради орендарю щодо поновлення договору оренди

  • Своєчасно відправляйте листа-повідомлення та проект додаткової угоди орендодавцю.
  • При відсутності відповіді орендодавця у місячний строк, надішліть йому запит щодо відповіді на надісланий раніше лист-повідомлення.
  • У випадку відсутності відповіді орендодавця та не підписання додаткової угоди, звертайтесь до суду.
  • Якщо орендодавець відмовився поновити договір по причині незгоди з умовами, запропонованими в додатковій угоді, але потім уклав договір з іншим орендарем на тих самих умовах, подайте до суду позов щодо захисту свого першочергового права на поновлення договору оренди.
  • Якщо орендодавець помер, чекайте повідомлення про перехід права власності на ділянку до спадкоємців, оскільки перебіг строку на надіслання листа-повідомлення та автоматичне поновлення договору призупиняється до цього моменту, після чого продовжується з урахуванням строку, який минув до призупинення.

Повне відео вебинару:


LAND LAW

Читайте також: Дайджест юриста #53: все, що ви могли пропустити за тиждень

Pin It on Pinterest