fbpx
Для повного спокою про долю ваших інвестицій в об’єкти нерухомості, будь то квартира, офіс, окремий будинок або земельна ділянка, перед покупкою настійно рекомендуємо ретельно перевірити історію цього об’єкта, або як називають це професіонали ринку нерухомості – провести перевірку юридичної чистоти угоди.

Термін «юридична чистота угоди», так само як і механізм цього процесу законодавчо не визначений в Україні, але часто використовується, і не тільки на ринку нерухомості. Хоча спочатку термін «юридична чистота» виник саме в середовищі рієлторів. 

Треба визнати, що юридична чистота угоди на належному рівні може бути забезпечена лише досвідченим кваліфікованим юристом, який постійно займається перевіркою та супроводом угод із нерухомістю.

Попри наявність значної кількості інформації про перевірку юридичної чистоти угод з нерухомістю, вона вся носить не повний, роз’єднаний, не систематизований характер, який багато в чому застарів у зв’язку з постійною зміною законодавства.

Використання такої інформації як керівництва до застосування для самостійної перевірки юридичної чистоти правочину особами, які не мають юридичної освіти та значного досвіду таких перевірок, загрожує серйозними недоглядами під час перевірки, відсутністю необхідного якісного юридичного аналізу та висновків.

Підтверджена результатами перевірки юридична чистота угоди є базовим рівнем, необхідним для прийняття рішення про “входження” в угоду з нерухомістю. По суті, така перевірка є важливою для ухвалення інвестиційного рішення щодо придбання об’єкта нерухомості.

Через невизначеність терміну «юридична чистота» кожен вкладає в це поняття щось своє. Спробуємо уніфікувати цей термін. Юридична чистота означає збір і аналіз правової, фінансової та іншої інформації про об’єкт починаючи з історії його створення, зміни власників, інформації про можливі порушення законодавства, судових і юридичних особливостей історії придбання об’єкта нерухомості, з метою оцінки надійності об’єкта нерухомості та прогнозу ризиків. Будь-яке придбання активу так чи інакше пов’язане з перевіркою правомірності права володіння та розпорядження активами, виникнення права власності або іншого права або обтяження на цей актив.

Хто перевіряє юридичну чистоту угоди

Бажано, щоб перевірку юридичної чистоти здійснювала незалежна і не зацікавлена в угоді компанія. Ідеально, якщо таку компанію привертає до справи покупець. Покупець може використовувати внутрішній ресурс, у тому числі юридичну службу свого бізнесу для перевірки юридичної чистоти угоди. Але практичний досвід проведення таких заходів показує, що в деяких випадках краще віддати завдання на виконання зовнішнім компаніям, доручивши внутрішній юридичній службі лише аудит виконання такого завдання. Залучати можна як професійні ріелторські компанії, так і юридичні компанії та детективні агентства.

Про те, що об’єкт та правочин є юридично чистими, можна говорити тільки коли:

  • перевірено та підтверджено права продавця на нерухомість на дату перевірки та на дату підписання юридично зобов’язувальних документів;
  • перевірено та піддано детальному та ретельному юридичному аналізу ланцюжок угод з нерухомістю за весь доступний проміжок часу, але не менше ніж за 4 роки, і такий ланцюжок є юридично «міцним», тобто, не несе значних юридичних ризиків;
  • перевірено та підтверджено повноваження продавця на продаж нерухомості та на вчинення угоди — як на дату перевірки, так і на дату підписання документів, що юридично зобов’язують;
  • виконані всі вимоги законодавства щодо схвалення та отримання згоди від усіх органів та осіб, чия згода чи схвалення потрібні відповідно до законодавства у кожній конкретній ситуації для вчинення правочину;
  • об’єкт нерухомості, що продається, не має юридичних вад: права на нього не належать третім особам, він не заарештований, не закладений, щодо нього не укладено договори, про які невідомо покупцю, щодо об’єкта не заявлено судових домагань або спорів;
  • покупець має всі повноваження на придбання нерухомості та вчинення правочину;
  • з боку покупця виконані всі вимоги законодавства щодо схвалення та отримання згод від усіх органів та осіб, чия згода чи схвалення потрібні відповідно до законодавства у кожній конкретній ситуації для вчинення правочину;
  • сторонами розроблено схему угоди, включаючи схему оплати, яка рівномірно розподіляє між сторонами ризики реалізації та виконання угоди;
  • сторонами вичитано та погоджено всі документи, шляхом обміну та підписання якими буде здійснюватися правочин (договори, акти, розписки, векселі, гарантії, поруки, протоколи, рішення та інші документи).

Ризики. 

Якби ретельно не перевірялась юридична чистота в угоді, залишається ймовірність ризику. Це стосується не лише новостворених об’єктів нерухомості, де будівельна компанія може раптом збанкрутувати. 

Вторинний ринок також містить ряд ризиків: чим більше разів об’єкт нерухомості переходив з рук в руки, тим більше ймовірність наявності «слабкої ланки» у ланцюгу покупців. «Слабкою ланкою» можуть бути та фальшиві документи, довідки, паспорти, помилки реєстраторів, порушені раніше права дітей, інвалідів або людей похилого віку, з-за яких угода може бути визнана недійсною за рішенням суду до останнього набувача. 

Вигоди. 

Перевірка юридичної чистоти угоди вигідно не тільки покупцеві, але і продавцю. Продавець, пропонуючи на ринок об’єкт і висновок про юридичну чистоту та історії придбання об’єкта має більше шансів залучити покупців і інвесторів і це буде тільки позитивно впливати на прийняття рішення на користь купівлі об’єкта. Додамо, що ці правила можна застосовувати та до оцінки потенційних партнерів, з якими ви маєте намір почати співпрацю.

Економія на такому важливому етапі як перевірка юридичної чистоти угоди пов’язана з ризиками, які вище, в залежності від збільшення суми інвестицій, що ви вкладаєте в цю угоду. Будьте пильні. І вдалого Вам інвестування!vebinar_it_dl

РОЗПОЧИНАЄМО РАННЮ РЕЄСТРАЦІЮ на курс “REAL PROPERTY LAW 5.0” – ЮРИСТ У СФЕРІ НЕРУХОМОСТІ

Все що потрібно знати про правове регулювання нерухомості – в одному курсі. Курс присвячений юридичному супроводу ринку нерухомості та будівництва, в тому числі: земельним ділянкам, житловим та нежитловим приміщенням, будівництву, правочинам з такими об’єктами та їх захисту.

На Вас чекає НАСИЧЕНА ПРОГРАМА, де протягом 2 місяців Ви будете навчатись у найсильніших юристів-практиків України, які розкриють найактуальніші питання у галузі нерухомості.

📆СТАРТ 5-го потоку – 25 січня 2022 року

🕖Графік занять – вт/чт/сб з 19.00 до 21.00

Зареєструватись та дізнатись деталі

🚀Навчання на основі реальних кейсів – заняття наповнені кейсами, завданнями та прикладами з практики провідних юристів України.

ЩО НА ВАС ЧЕКАЄ:

✅ Доступ до 7 модулів (29 лекції) в онлайн-форматі та відеозаписи + ✅доступ до додаткового модуля з  лекцією в подарунок “Електронний документообіг у сфері нерухомості” 

✅ Найсильніші юристи-практики у сфері нерухомості

Практичні завдання, тести, чек-листи, додаткові матеріалами для самоопрацювання 

✅ Можливість ставити питання лектору під час онлайн-лекцій

✅ Особистий кабінет, де ви в будь-який час зможете переглянути записи лекцій та презентації

✅ Доступ до всіх супутніх безкоштовних вебінарів з даної тематики

✅ Закритий телеграм-чат, спільнота з учасниками для нетворкінгу та отримання зворотного зв’язку

✅ Електронний сертифікат, що підтверджує успішне проходження курсу

🎁 БОНУСИ, ЯКІ ОТРИМУЮТЬ ВСІ СЛУХАЧІ НАШОЇ АКАДЕМІЇ:

✔️Доступ до товариства юристів і адвокатів BCA Lawyers Club

✔️Кешбек бали в розмірі 38$ на навчання 

✔️Оплата в кредит або частинами, знижки для студентів 

Реєструйтесь та чекаємо на курсі

Pin It on Pinterest