Статьями 120 Земельного кодекса Украины и 377 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что в случае смены права собственности или пользования на жилье или нежилое помещение к новому собственнику (пользователю) переходят и права на земельный участок, на котором размещено такое сооружение. При этом, не смотря на якобы понятность ситуации, законодатель забыл прописать механизм, по которому осуществляется такой переход прав. С точки зрения логики и здравого смысла в таких ситуациях происходит переход права аренды на тех же условиях, на которых договор был заключен, и с момента смены собственника. То есть должна происходить замена стороны в договоре аренды.

Статья 7 Закона «Про аренду земли» устанавливает, что договор, по которому происходит смена собственника недвижимого имущества, прекращает договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором. Соответственно, происходит не прекращение договора, а замена стороны в обязательстве.

С такими выводами категорически не согласны налоговые органы, высказывающие в индивидуальных консультациях противоположную позицию. По их мнению, получатель имущества обязан переоформить права на использование земельного участка. Кроме того, пока такое переоформление не произойдет, за предыдущим арендатором сохраняется обязанность уплачивать арендную плату.

Как обычно, в случае неопределенности, обращаемся к судебной практике в надежде найти правильный ответ.

Так, в деле №922/3655/17 Верховный Суд определил, что новый собственник получает свои полномочия по действующему договору аренды, а не по процедуре повторного предоставления земельного участка. Нормы договора продолжают действовать в полном объеме, но уже по отношению к новому пользователю.

AGRO LAWYER

Аналогично определение Верховного Суда в деле №911/2244/18 фиксирует принцип автоматического перехода прав на земельный участок с момента получения прав на недвижимое имущество независимо от факта внесения изменений в договор аренды.

Отдельное постановление есть и относительно арендной платы. В деле №913/210/18 Верховный Суд устанавливает, что обязанность по арендной плате прекращается с момента регистрации прав на недвижимость за новым собственником. А в постановлении по делу №904/712/18 уточняет, что обязанность по оплате аренды прекращается, так как фактическое использование участка уже осуществляется новым пользователем.

Несмотря на такое необязательное переоформление договора, чаще всего новые собственники инициируют заключение нового договора аренды, что может растянуться на несколько месяцев. Орган местного самоуправления, соответственно, или принимает решение о прекращении договора с предыдущим собственником и заключения его с новым, или же о внесении изменений в действующий договор. Хоть процесс требует времени и затрат, но он кажется сторонам более надежным, так как документально фиксирует переход прав. Рекомендуем только предыдущему пользователю подать в налоговый орган уведомление о замене плательщика арендной платы, чтобы потом не было никаких вопросов.

Больше информации об особенностях работы с землей вы сможете узнать на нашем курсе AGRO LAWYER, который начнется 21 января 2020 года. Переходите по ссылке и присоединяйтесь к нам по ранней регистрации!

*статья подготовлена по материалам статьи Марии Дубенковой (АФ «Ефимов и партнеры).

Читайте также: Юрисдикции споров в аграрной деятельности

Pin It on Pinterest