Поле чудес, або як купити українську землю

«Лед тронулся, господа присяжные заседатели! Лед тронулся!»

«Дванадцять стільців», І. Ільф і Є. Петров

Довгим дискусіям, суперечкам і протистоянням настав кінець – 01 липня 2021 року в Україні відкрився ринок землі. Під час дії мораторію та на етапі зміни законодавства про його скасування було зламано чимало списів і випущено сотні стріл. Усе це підняло незвичайний галас в інформаційному просторі. Але об’єктивних юридичних даних насправді було не так і багато. Спробуємо усунути цю прогалину зараз.

Так можна чи неможна продавати землю?

Відповідь однозначна – можна, але далеко не всім і не будь-яку землю.

Мораторій триває відносно земель, що:

перебувають у комунальній або державній власності;
розташовані на території тимчасово окупованого Криму, у Севастополі, на окремих територіях Луганської та Донецької областей.

Заборонено купувати землю іноземцям та особам без громадянства, а також до 01.01.2024 року:

юридичним особам;
фізичним особам понад 100 га «в одні руки».

З початком 2024 року лави покупців зможуть поповнити і компанії, що мають українську реєстрацію, але не більше 10 000 га на одну компанію.

Юридичні особи, власниками яких є іноземні громадяни або компанії, у принципі не зможуть стати власниками української землі. Принаймні до того моменту, поки за це не проголосують громадяни України на Всеукраїнському референдумі.

А земля, розташована ближче 50 км від державного кордону, не зможе стати об’єктом купівлі-продажу для іноземців за жодних обставин.

Скільки коштує українське «чорне золото»?

При купівлі-продажу земельних ділянок сторони, визначаючи ціну 1 га, керуватимуться власними побажаннями та нормами законодавства про свободу договору. Тому, як очікується, вартість землі буде варіюватися в залежності від якості землі, особливостей ділянки, місця розташування і тому подібних факторів.

Правда, свобода свободою, але держава подбала про встановлення мінімальної ціни за 1 га. І на сьогоднішній день продати аграрну землю в Україні дешевше 27 500 гривень за 1 га не вийде. Принаймні так буде до 01.01.2030 року.

При цьому максимального порога не існує, а тому, за прогнозами, середня вартість ріллі складе 1 000-2 000 американських доларів з передбачуваним зростанням протягом року на 10-15%.

Після виходу на ринок юридичних осіб у 2024 році ціна землі може різко підскочити через збільшення попиту з боку великих гравців. Прогнозована вартість може досягти 10 000 доларів за 1 га.

Також варто відзначити, що по операціях з купівлі-продажу землі передбачений виключно безготівковий розрахунок через офіційні банківські рахунки. Це означає, що автоматично з гри виводяться продавці, охочі уникнути сплати податків, а також покупці, які не можуть підтвердити законність походження коштів (не забуваємо про фінмоніторинг з боку банків).

Як за законом продати землю?

Перевірити, чи є особи, які мають переважне право на покупку конкретної земельної ділянки. Це можуть бути:

ліцензіати, які мають дозвіл на видобуток надр загальнонаціонального значення;
діючі орендарі землі.

Якщо особи, які мають право переважної покупки, є, то потрібно:

зареєструвати намір про продаж у реєстрі;
надати нотаріусу дані про ділянку і його вартості, який передасть ці відомості особам, які мають право на переважну купівлю;
почекати 2 місяці, поки зазначені особи приймуть рішення – купувати чи ні землю;
при відмові від переважної покупки або відсутності відповіді продати землю третім особам.

Недотримання цієї процедури може призвести до того, що особа, яка має право переважної покупки, через суд зможе оскаржити договір купівлі-продажу з третьою особою та зобов’язати продавця укласти договір саме з нею.

Крім того, власник права переважної купівлі може передати його третій особі, якщо за законом він не може придбати землю у власність.

Укласти договір купівлі-продажу в письмовій формі і завірити його в нотаріуса, який перевірить:

наявність правовстановлюючих документів у продавця;
відсутність заборон і обмежень на продаж ділянки;
відповідність положень договору нормам законодавства;
відповідність покупця критеріям, передбаченим у законі;
наявність або відсутність осіб, які мають право переважної покупки землі.

Ринок землі тільки-тільки стартував, і тому складно сказати, як усі положення законодавства будуть реалізовані на практиці, але ми вже можемо говорити про перші проміжні результати і прогнозувати подальший розвиток подій.

Запрошуємо всіх до дискусії і обговорення теми на онлайн-курсі «Земельне право 3.0», де ви разом з кращими експертами в галузі земельного права дізнаєтеся:

- як перевірити земельну ділянку перед купівлею-продажем;
- які документи повинен мати продавець;
- як дізнатися історію земельної ділянки;
- як правильно скласти договір купівлі-продажу;
- як реалізувати своє право переважної покупки;
- як перевірити покупця;
- як захистити свої права в разі їх порушення на етапі переговорів або в суді;
- та багато-багато іншого.